Ráadás  »  Lakáshelyzetek - ingatlan „félrekezelés"

Kossuth Rádió, 1989. január 17.

Évek óta vitatkoznak az Ingatlan Kezelő Vállalatokról (IKV). Sokan működésképtelen, megszüntetendő szervezetnek tartják a jelenlegi hálózatot, és - bár néha reformhírek is lábrakapnak - mégsem történik semmi. A beázásokról, visszaélésekről szóló riportokat már megunta a közvélemény. Vajon mi változik 1989-ben? Visy László riportja.

Az IKV-k még mindig ún. központi keresetszint-szabályozással működnek. Tehát ahhoz, hogy mondjuk a rehabilitációs munkákhoz fel lehessen venni egy jó építészt, mondjuk 16 000 forintos fizetéssel, ahhoz szükséges két iskolázatlan takarító alkalmazása is, 4,5-4,5 ezer forintért. Idénre a fővárosban valamivel több mint 3 milliárd forintos lakbérbevétellel, s kb. ugyanekkora üzlethelyiség- és irodabér bevétellel számolnak az ingatlankezelők, és még folyik a vita, megkapják-e az eredetileg tervezett 5 milliárd 300 milliós állami támogatást, vagy megelégszenek az újabban ígért, lényegesen kevesebb, 4 milliárd 600 millióval. 1989 mindenképpen az ingatlankezelés fekete évének ígérkezik. Országosan is számottevően csökken az ingatlankezelésre fordítható pénz. Míg 1988-ban 30 000 lakást újítottak fel az országban, idén csak a felére lesz pénz. Sulyok György valamikor a Fővárosi Tanács Ingatlankezelési és Építési Főigazgatóságának helyettes vezetője volt. A tanácsi átszervezés nyomán a lakáspolitikai főosztály helyettes vezetője lett. Ez a csere már az IKV-k megszüntetésének az előjele?

Sulyok György: Az IKV-k megszűnéséről még nem beszélnek és nem is lehet beszélni. Pillanatnyilag ma is még érvényben van - átültetve más törvényekbe és jogszabályokba - az 1952. évi 4. törvény, amelyik a lakóépületek államosításáról szól. A végrehajtására kiadott minisztertanácsi rendelet 6. §-ának 1. bekezdése mondta ki annakidején azt, hogy az államosított lakások kezelése további intézkedésig az IKV-k feladata. Ma sem kezelheti még más, mert nincs jogszabályi alapja, annak ellenére, hogy az IKV-kkal együtt mi is szerettük volna már nagyon régóta megteremteni a konkurrenciánkat. Nincs jogszabályi alapja, hogy állami bérlakásokat bárki más kezeljen ebben az országban. Egy kísérlet történt a bérlőközösségek megszervezésére, bevezetésére, de ezeknek a működési feltételei sincsenek kidolgozva a mai napig.

Nemcsak a jogi feltételei nincsenek meg ennek, hanem az anyagi feltételei sem. Sokan azt mondják, hogy azért, mert évtizedeken keresztül az IKV hagyta ezeket a házakat lepusztulni. Most nagyon egyszerű lenne, hogy tartsa őket karban a bérlők közössége, dehát olyan állapotban vannak, amelyre valóban nem elég a havi lakbér.

S. Gy.: Az IKV-k egy lerobbant épületállományt vettek át 1948-tól, ill. hivatalosan 49-től kezdődően. 1946-ban állapították meg a lakbéreket egy borzalmas alacsony szinten, nevezetesen, az évi 39 pengő bér háromszorosát vetették ki forintban. De ebből is engedményeket adtak, és ugyanakkor az átszámítási arány, a pengő-forint arány 1 a 10-hez volt és ezt befagyasztották. Onnantól kezdve lakbérrendezés lényegében csak 1971-ben volt - akkor is egy befagyasztott lakbér volt - és 83-ban volt a következő. Közben az élet ment, az inflációs ráta szépen növekedett, amit nem követett a lakbérek emelése. De még ezt a kevés lakbért sem hagyták felhasználni ezen a területen 1950 és 1957 között, hanem még elvontak belőle. Tehát hét éven keresztül még a befolyt lakbéreket sem lehetett az épületekre fordítani.

Lényegében 1978-tól - a KB-határozat óta, amely az építőiparral foglalkozott és kimondta, hogy a meglévő épületvagyon megőrzése, fenntartása legalább olyan súlyos feladat, mint az új építése - kezdett megváltozni a mennyiségi szemlélet, hiszen azért is vonták el a pénzt, hogy lakásokat építsenek és ne fenntartsanak. Ettől kezdve kapott ez a terület olyan állami támogatást, amelyikkel meg lehetett kezdeni azt a felújítási elmaradást, ami lényegében az államosítástól egészen a hetvenes évek végéig tartott. Addig ez az épületállomány - mert kevés volt a pénz, ami rendelkezésre állt, még a szinten tartásra sem volt elég - fokozatosan romlott. Ezt nem lehet az IKV-k rovására írni. Saját forrásból - tehát a lakbér és a nem lakás célú helyiségek bérbevételéből - nagyjából az üzemeltetés és a karbantartás költségeit tudjuk fedezni. Ez az elsődleges, az épületeket üzemeltetni, a közműveket működtetni kell és a szükséges beavatkozásokat el kell végezni. Ha van egy beázás csőtörés miatt, vagy kisebb tetőhiba miatt - erre mindig van pénz.

Igen, csak azt hiszem, nagyon sok hallgató szisszen fel, hogy az ő konkrét esetében más történik. Én is ismerek két-három esetet, ahol elhangzott ez, hogy nincs pénz, nincs ember, nincs kapacitás és külső vállalkozót nem tudunk fogadni, mert nem tudjuk kifizetni.

S. Gy.: Nézze, évenként több, mint 500 000 hibabejelentéssel foglalkozik a 15 db IKV. Lehet javítani a munkájukon, ezt nem vitatom, kell is javítani. A felújítási szükséglet nagyságrendekkel nagyobb, mint az anyagi lehetőség. Az építőipari piac olyan, amilyen, piacról Magyarországon általában csak beszélünk, de piac nincsen. Az IKV-k az üzemeltetésre, karbantartásra és felújításra kb. 10 milliárdnyi összeggel gazdálkodtak pl. az elmúlt évben. Ennek több mint a 75 %-át vállalkozásba adják ki, tehát idegen kivitelező vállalatokkal, külső szolgáltató vállalatokkal, anyaggyártó cégekkel, kereskedelmi cégekkel dolgoznak. Amit saját erőből csinálnak, az kb. 1,5-2 milliárd forint. Tehát amikor hatékonyságról, munkamorálról beszélünk - amiért egyértelműen az IKV-t okolja riporter, az újságíró és lakosság egyaránt -, akkor tulajdonképpen a népgazdaság majdhogynem egészét minősítik, mert minden ágazat hatékonysága és morális helyzete megjelenik ezen a területen.

Jogszabályok sokasága szabályozza, hogy maguk a bérlők is végeztethetnek felújítási, átalakítási munkákat lakásaikban, a munkák értékét pedig - különféle előírások szerint - az IKV megtéríti. Hogy miért nem működik jól ez a rendszer, arról Batta Pál, a Lakásbérlők Egyesületének vezetőségi tagja beszélt.

Batta Pál: Az IKV nem volt érdekelt abban, hogy a bérlő olcsóbban megcsinálja a felújítást, mert neki abból semmi haszna nem volt. Egyrészt nem az ő beruházása volt, nem ő számlázott, másrészt nem tagadhatjuk, hogy ezen a korrupciós szokásjoggal ellátott területen egy másik oldalon is ellenérdekűvé vált az IKV. Ugyanis jobban járt a bérlő akkor, ha az IKV-nál különböző embereket megfizetett és az IKV bonyolította a dolgot, mint hogyha ő magacsináltatta volna meg. Mert ha ő olcsóbban csináltatta meg, még azt sem számolta el neki az IKV, miközben a másik esetben az IKV a többet is kifizette, de rosszabb munka fejében, és bizonyos csúszópénzeket persze jóváírva. Nem az IKV igazán ludas ebben, hanem az IKV-t irányító intézményhálózat, tehát a tanácsoknál kéne keresni elsősorban az okait. Az IKV-k gazdálkodását ugyanis a tanácsi VB-k hagyják jóvá, ők diszponálnak a pénzek elosztásában. Másrészt, az IKV-nál kialakult anomáliákban nekik kellett volna elsősorban fölvenni a kesztyűt az IKV-n belüli rendteremtés érdekében és a bérlői érdekvédelem szempontjából is.

Tehát akkor marasztalhatnánk el az IKV-t, ha az IKV a jelen helyzetben önálló lenne, de erről nincs szó.

B. P.: Egyrészt, másrészt pedig akkor mondhatnánk azt, hogy az eddigi jogszabályok nem jók, hogyha ezeket a jogszabályokat teljesítették volna. Akkor lehetett volna megnézni, hogy vajon mi lenne akkor, ha az IKV-k feladatait - korszerűsítés, fenntartás, nagy pénzeket igénybe vevő területek - megfelelő arányban a magánkezdeményezés, tehát bérlői kezdeményezésű, házilagos és egyéb súlypont-áthelyezéssel próbáltuk volna megoldani. Ezek ugyanis nem kaptak zöld lámpát. Azokban az esetekben, amikor a bérlői érdek olyan erős volt, hogy megelőlegezte - a saját érdekeit teljesítendő - a pénzt, csak a polgári peres út maradt a bérlők számára, hogy az IKV-val szemben érvényesítsék a jogaikat.

Ön mondta, hogy erre van jogszabály. Miért nem hivatkozhattak arra a bérlők?

B. P.: Hivatkoztak, de államigazgatási úton, tehát azon a területen, amelyik viszonylag rövidebb kellett volna, hogy legyen, ahol határidők vannak, 30 napos stb. A legfelsőbb szintig, tehát a Fővárosi Tanács elnökéig, az IKV-kat felügyelő tanácsi szerv fejéig eljutva is ezek az államigazgatási panaszeljárások általában úgy zárultak, hogy kérem, polgári peres úton érvényesítse a jogát.

Mire hivatkoztak, miért nem tudják kifizetni azt a pénzt, ami jogszabály szerint is járt a bérlőnek?

B. P.: Arra hivatkoztak, hogy az IKV-k önállók. A tanácsi szervektől, elnököktől vannak olyan levélmásolataim, amikben a tanácselnök azt mondja, hogy ő nem utasíthatja az IKV-t a jogszabályban előírt kötelezettsége teljesítésére.

És az IKV mivel utasította el?

B. P.: A legkülönbözőbb indokokkal. Egyik, hogy nincs pénzük. De tudjuk - és ezt egy nem olyan rég született ÉVM-állásfoglalás is megfogalmazza, ami többször is elhangzott különböző fórumokon -, hogy az IKV, tehát az állami tulajdont kezelő szerv nem hivatkozat anyagi helyzetére a bérlővel szemben. A lakosság nem fizetőképes. A lakbérhátralék 1985-től '87 végére a duplájára, tízmilliós nagyságrenddel emelkedett. Az Elektromos Művek havonta kb. 150 lakásban kell, hogy kikapcsolja a villanyt, mert nem tudják a számlát fizetni az emberek.